Missa inget! Ange din e-postadress så håller vi dig uppdaterad.

Vill du inte ha fler nyheter och bloginlägg kan du alltid avprenumerera med ett knappklick

Nestidy artikelserie Psykologin på bostadsmarknaden (del 1)

Många ställs inför funderingar inför sin bostadsförsäljning eller köp. Gemene man och kvinna blir översköljd med information från media, politiker, vänner och i vissa fall forskning. Alla med olika syn på bostadsmarknaden.

Vi mötte upp Anders Österling, som forskar inom bostadsmarknaden och som precis blivit klar med sin avhandling inom sitt ämne. Diskussionen rör psykologi, köp- och säljbeteenden, upp- eller nedåtgående marknad och hur man vet var man befinner sig? Vi pratar dessutom om amorteringskravet och slår hål på några myter.

Följ med i första delen av två i vår andra artikelserie.

 

 

Välkommen Anders, du kan väl presentera dig kort för våra läsare?

Tack! Mitt namn är som sagt Anders Österling, och jag är forskare i Nationalekonomi på Stockholms Universitet. Jag forskar om bolån och är intresserad av vilka typer av lån som är optimala för olika låntagare. Tänk på förändringar i räntor, lånestruktur (bolånetak, amorteringskrav), och vad som händer om man slutar betala sitt bolån. Jag har också forskat om priser på bostadsmarknaden med fokus på vilka fundamentala faktorer som påverkar försäljningen av en bostad. Med det sagt har jag även läst in mig på forskningen med fokus på psykologin kring att sälja och köpa bostäder.

Tack för introduktionen och välkommen hit. Vi kör igång direkt. Jag vet ju att du gillar matematik och statistiska modeller. Hur mycket är data och hur mycket är psykologi när det gäller köp och försäljning av bostäder? Är vi rationella eller går vi på magkänsla?

All forskning jag känner till ger klara indikationer på att folks agerande går att förklara fullt rationellt. Sen finns det självfallet undantag där man agerat utifrån andra faktorer. Jag tror ingen person köper något man vet att man egentligen inte har råd med, men folk har olika stor vilja att belåna sig. Det behöver inte innebära att vissa spelar ett högre spel än andra – utan för att man exempelvis vet att man kan låna av sina föräldrar om det behövs, eller att man har stark tro på sin egna framtida löneutveckling.

Jag förstår, försöker media måla upp en annan bild av verkligheten då? Med rubriker som “budhysteri” eller ligger det en del sanning i dem?

Många vill ju ha en egen bostad och utbudet har inte riktigt mött efterfrågan. Grundläggande ekonomisk teori innebär att lågt utbud men hög efterfrågan ger höga priser. Då är det klart att det kan kännas hysteriskt när man ska köpa en bostad. Men det finns orsaker till detta. De allra flesta har ju ett lånelöfte från sin bank som man förhåller sig till, och behöver man maxa det för att få tag på en bostad så kanske man gör det. Även jag har ju hört historier om folk som köper något som är dyrare än vad man har lånelöfte till, men att banken gått med på det ändå – men om det är ett stort problem eller inte vet jag inte.

Kan du ge ett exempel på situation när vi inte är riktigt lika rationella på bostadsmarknaden?

Nä egentligen inte. Jag, som är ekonom i grunden, upplever att folk är rationella. Alla ekonomiska modeller bygger på att folk är just det, och de funkar bra för att beskriva hur saker och ting sker. Sedan finns det en uppsjö av beteendevetenskapliga idéer som är applicerbara i vissa fall. Men för att beskriva bostadsmarknaden generellt behöver man sällan ta till dessa. Vi kommer ofta långt genom att beskriva marknaden med rent rationella modeller. Vad det gäller media och vad de skriver så märks det att de vill sälja lösnummer med väldigt klickbara rubriksättningar.

 

 

Intressant iakttagelse, tror du media ändå har en påverkan på säljare och köpares beteende?

Svårt att svara på, men det är inte alls omöjligt att de faktiskt har det. Det kommer vi säkert tillbaka till senare. Folks förväntningar om vad som kan ske i framtiden påverkar hur de agerar för stunden, och media driver på oron hos folk. När en massa människor agerar på samma sätt på marknaden så kan det ha en påverkan på slutpriserna.

När vi är inne på ämnet, många pratar om en bostadskrasch och bostadsbubbla. Vad är din definition, och vad är din syn på en bostadsbubbla?

Ja, rent akademiskt finns det en ganska vedertagen definition. Den säger i princip att vi har en bubbla om priserna är höga idag endast på grund av att folk tror att de kommer vara höga i framtiden, och att priserna inte kan motiveras av fundamentala faktorer. Det finns forskning som visar att de priser vi ser i dagsläget går att förklara med en rad fundamentala faktorer, och därför skulle jag säga att vi inte är i en bubbla idag. De fundamentala faktorerna är i huvudsak: 

* Räntan är låg, och kommer fortsätta vara det ett bra tag framåt.
* Folk som köper bostad har jobb.
* Det flyttar folk till storstäderna, vilket ökar efterfrågan och priserna i storstäderna, vilket också påverkar priserna i övriga landet.

Givet dessa faktorer så går det att förklara varför priserna är så höga som de är idag.

 

“Enligt den tekniska definitionen befinner vi oss inte i någon bostadsbubbla.”



En följdfråga på det. Vi befinner oss i en högkonjunktur, ekonomin går bra, börsen går bra. Är det att klassas som en fundamental faktor? Eller är det själva resultatet av att folk har jobb, lön och kan köpa bostäder?

Ja, att ekonomin går bra gör att folk har jobb och får löneökningar som gör att de kan låna mer. Går också börsen upp så har de som investerat där möjlighet att betala en större handpenning – och kan därför köpa dyrare bostäder.

Räcker det att en av de tre nämnda faktorerna måste ändras för att vi ska befinna oss i ett annat läge?

Det beror helt på i vilken nivå det sker förändringar. Går räntan upp (vilket den kommer göra i framtiden) så kan det spela roll om inte löneökningarna för de som köper bostad hänger med i samma takt. Hur ser den långa räntekurvan ut jämfört med löneökningarna framöver? Ofta går dessa faktorer hand i hand. Man flyttar till storstäderna för att man får jobb just där.

Alright, då fortsätter vi med något annat. Sälja eller köpa först? Vad säger egentligen den forskning du tagit del av?

För den som ska sälja sin bostad inom samma marknad, vi tar Stockholm som ett exempel, måste man fundera på vad kostnaden blir för dig om du säljer eller köper först.

1. Om du köper först kan du befinna dig i en situation med dubbla boendekostnader över en oöverskådlig tid.
2. Ska du sälja först kan du däremot hamna i en situation där du inte får tag på ett boende innan du måste flytta och därför behöver hyra ett boende. Det är ont om bra hyreslägenheter i Stockholm idag, så det kan både bli dyrt och bökigt att behöva hyra lägenhet medan man köper nytt.

Generellt är det bäst att göra den mest riskfyllda affären först: är det svårt att sälja så sälj först, är det svårt att köpa så köp först. Men varje hushåll måste bedöma vilka av de förväntade kostnaderna som väger tyngst för just dem, och välja strategi därefter.

 


SKA DU SÄLJA DIN BOSTAD? 
Värdera din bostad och boka ett möte med oss på nestidy.


Är det någon skillnad på en uppåtgående marknad, kontra en nedåtgående marknad? Och hur vet man det?

Rent teoretiskt brukar man jämföra hur många köpare och säljare det finns på marknaden för att dra slutsatsen om den är nedgående eller uppåtgående. I praktiken vet man inte detta, men man kan beräkna förhållandet genom att se hur många som deltar i budgivningar, hur många som kommer på visningarna och hur många visningar objekten har på nätet. Som säljare brukar du få en indikation på hur situationen ser ut genom att gå på visningarna i området du säljer i.

Vart befinner vi oss nu då tror du?

Jag skulle tro att decembersiffrorna kommer ut som negativa, men att vi planar ut i januari/februari. Men det är väldigt svårbedömt nu. Man läser i media om mycket nyproduktion som står osåld, och även andrahandslägenheter som inte sålts. Detta talar för låga priser. Samtidigt hör man att en del nyproduktion av bostadsrätter ställer om till hyresrätter, och amorteringskravet som kommer i mars gör att det allt annat lika är bättre för vissa personer att köpa innan det träder i kraft, vilket talar för högre priser. Sen har vi också en annan mekanism som påverkar priserna; hur de som skall flytta väljer att sälja först eller köpa först.

Det brukar ofta spela ut som följande: om det finns många köpare och få säljare kommer det gå snabbt att sälja sin bostad – men lång tid att köpa en. Då befinner vi oss rimligtvis på en uppåtgående marknad. Är det tvärtom befinner vi oss på en nedåtgående.

Om du då planerar att sälja, och inte vet om du ska köpa eller sälja först så är det optimalt är att göra den transaktionen som tar längst tid och som är mest osäker först.

För att tala klarspråk; köp först och sälj sen på en uppåtgående marknad och vice versa på en nedåtgående. Då minskar du den förväntade tiden som du måste ha de extra kostnaderna om du träffar fel.

 

“Människors beteende skapar en osäkerhet på marknaden. Det behöver inte hända något i ekonomin för att det ska ske en prisnedgång.”

 

För att konkretisera lite då. Det har nog inte undgått någon att det är lite stiltje på marknaden för närvarande. Det tar längre tid att sälja bostäder, det är färre personer på visningarna, det tar längre tid att buda och buden är färre. Med de insikterna bör vi befinna oss på en nedåtgående marknad?

Ja, alltså om man tror att det finns fler säljare än köpare så kommer det att ta längre tid att sälja än att köpa. Detta får också följdeffekter på marknaden och det tänker man inte på i debatten. Man tror att det är nyproduktionen som planat ut marknadspriserna här i Stockholm, men det behöver inte vara hela sanningen. Det kan också vara så att man inte riktigt vet vad som kommer hända på marknaden med det nya amorteringskravet. Detta har i viss mån gjort folk rädda och effekten blir att man vill sälja sin bostad innan man köper. Vilket i sin tur har gjort att tillgången ökat markant i förhållande till efterfrågan. Detta har nog medfört den prisnedgång vi såg i höstas, men när denna beteendeförändring är inprisad kommer den avstanna.

Dessutom gynnas du som ska byta bostad att göra som andra gör. Det vill säga, ska du sälja på en marknad med stor tillgång, tjänar du att sälja innan du köper – vilket i sin tur ökar utbudet ännu mer. Det blir i viss mån en självuppfyllande profetia.

Människors beteende skapar en osäkerhet på marknaden. Det behöver alltså inte hända något i ekonomin för att det ska ske en prisnedgång.

Det verkar finnas en tydlig korrelation mellan utbudet av bostäder, att det tar lite längre tid att sälja, folk får inte riktigt vad de vill ha och avvaktar. Allt puttas framåt lite vilket skapar ett större totalt utbud vilket i sin tur påverkar slutpriserna. Har jag fattat situationen rätt?

Jag tycker korrelationer är rätt ointressant. Det intressanta är orsakssamband.

Låt oss ta relationen utbud och försäljningstid som exempel. Antag att det i Stockholm varje vecka finns 500 personer som vill sälja sin bostad, och 500 personer som vill köpa en bostad, och att det tar 2 veckor för dessa affärer att gå igenom. Då kommer det varje vecka finnas 2 ”kullar” med lägenheter till salu, alltså 1000 stycken. Men om försäljningstiden av någon anledning (ex. osäkerhet bland köparna) ökar kommer det finnas fler ”kullar” lägenheter på marknaden. Ökar försäljningstiden från två till fyra veckor kommer det finnas 2000 lägenheter på marknaden. Det tolkas i media som att utbudet har exploderat. Men det stora utbudet beror inte på att det är fler som vill köpa eller sälja lägenhet (det är fortfarande 500 stycken per vecka) utan det beror på att själva affärerna tar längre tid.


_______________________________

 

Det var allt för del 1. Tack för att ni tagit er tid och läsa. Nästa vecka fortsätter vi diskussionen om det nya skärpta amorteringskravet, synen på hyresrätter och hur nyproduktionen bidragit till marknadsläget. Vi slår dessutom hål på några myter. Följ med oss då!

Tills dess kan ni, som inte redan har ett konto hos oss, värdera er bostad, skapa konto och följa utvecklingen av priset. Kontot är givetvis gratis och du får en digital värdering på ca 1 minut och ni gör den här. Om ni beslutat er för att sälja bokar ni möte med någon av våra duktiga mäklare. Klaffar det så får ni välja fotograf, styling och sedan är ni igång med er försäljning.

Tack så länge! /Teamet på nestidy